Documenti essenziali per la compravendita immobiliare nel Comune di Roma: la guida completa
Introduzione
La compravendita immobiliare rappresenta una delle transazioni economiche più rilevanti nella vita di molte persone. Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate (2024), il mercato immobiliare di Roma ha registrato oltre 35.000 compravendite nell'ultimo anno, confermandosi come uno dei più dinamici in Italia. Tuttavia, questa importante operazione richiede una preparazione accurata e la disponibilità di numerosi documenti che attestino la regolarità dell'immobile sotto diversi profili.
Questa guida si propone di fornire un quadro completo ed esaustivo dei documenti necessari per portare a termine con successo una compravendita immobiliare nel Comune di Roma, indicando per ciascuno le modalità di reperimento, i tempi di rilascio e i costi associati. L'obiettivo è offrire uno strumento pratico e affidabile sia ai venditori che agli acquirenti, facilitando un processo che spesso viene percepito come complesso e burocraticamente impegnativo.
Documenti relativi alla proprietà e alla provenienza dell'immobile
Titolo di provenienza
Il titolo di provenienza rappresenta il documento fondamentale che attesta come il venditore sia diventato proprietario dell'immobile:
- Definizione e tipologie:
- Atto notarile di compravendita precedente
- Dichiarazione di successione e relativa voltura catastale
- Sentenza del tribunale in caso di usucapione o altre procedure giudiziali
- Dove reperirlo:
- Presso lo studio del notaio che ha rogitato l'atto originale
- Archivio notarile distrettuale di Roma (Via Padre Semeria, 95)
- Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma (Via Cristoforo Colombo, 426)
- Modalità di richiesta:
- Online tramite il portale Sister dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
- Di persona presso gli uffici della Conservatoria con modulo di richiesta
- Tempistiche e costi:
- Richiesta online: rilascio in 1-3 giorni lavorativi, costo di circa 35-50€
- Richiesta in presenza: rilascio in 2-5 giorni lavorativi, costo di circa 45-60€
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (2024), nel 12% delle compravendite a Roma si riscontrano problematiche legate alla carenza o irregolarità del titolo di provenienza, rendendo questo documento particolarmente critico.
Visura ipotecaria
La visura ipotecaria è fondamentale per verificare l'assenza di gravami sull'immobile che possano comprometterne la commerciabilità:
- Contenuto e rilevanza:
- Presenza di ipoteche volontarie (mutui)
- Ipoteche giudiziali o legali
- Pignoramenti e sequestri
- Altri vincoli o limitazioni
- Dove e come ottenerla:
- Online tramite Sister dell'Agenzia delle Entrate con accesso professionale
- Portale pubblico dell'Agenzia delle Entrate con SPID (www.agenziaentrate.gov.it)
- Presso l'Ufficio Provinciale - Territorio di Roma (Via Raffaele Costi, 58/60)
- Periodo di riferimento:
- La visura dovrebbe coprire almeno 20 anni (periodo di riferimento standard)
- Per maggiore sicurezza, è consigliabile estendere la ricerca fino al precedente titolo di provenienza
- Tempistiche e costi:
- Rilascio immediato online, costo di circa 20-30€
- In presenza: rilascio entro 3 giorni lavorativi, costo di circa 35€
Secondo l'Associazione Notarile Romana (2023), circa il 18% degli immobili a Roma presenta gravami non dichiarati inizialmente dal venditore, rendendo la visura ipotecaria un elemento imprescindibile di verifica.
Documenti catastali e urbanistici
Visura catastale e planimetria
La documentazione catastale permette di identificare l'immobile e verificarne la consistenza:
- Visura catastale:
- Contiene i dati identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
- Categoria catastale e rendita
- Intestazione e quota di proprietà
- Dove e come ottenerla:
- Online sul sito dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
- Presso l'Ufficio Provinciale - Territorio di Roma (Via Raffaele Costi, 58/60)
- Tramite servizi privati convenzionati come Visura.it o Sister
- Planimetria catastale:
- Rappresentazione grafica dell'immobile depositata in catasto
- Elemento essenziale per verificare la conformità dello stato di fatto
- Dove e come ottenerla:
- Stessi canali della visura catastale
- Per gli intestatari dell'immobile, anche tramite cassetto fiscale con SPID
- Tempistiche e costi:
- Visura online: immediata, costo di circa 5-10€
- Planimetria online: immediata, costo di circa 10-15€
- In presenza: rilascio in giornata, costi leggermente superiori
Secondo dati dell'Agenzia delle Entrate (2023), nel 31% delle abitazioni a Roma si riscontrano difformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, rendendo questo documento particolarmente importante da verificare prima della compravendita.
Titoli edilizi e urbanistici
I titoli edilizi attestano la regolarità urbanistica dell'immobile, elemento fondamentale per la sua commerciabilità:
- Tipologie di titoli edilizi:
- Licenza edilizia (per immobili ante 1977)
- Concessione edilizia
- Permesso di costruire
- DIA/SCIA/CILA per interventi successivi
- Dove e come reperirli:
- Archivio Edilizio del Comune di Roma (Via di Decima, 96/102 - Roma EUR)
- Presentando richiesta di accesso agli atti tramite il portale di Roma Capitale (www.comune.roma.it)
- Se l'immobile è pre-1967 e non ha subito modifiche sostanziali, non è necessario il titolo edilizio originario
- Documentazione da allegare alla richiesta:
- Documento d'identità
- Visura catastale
- Titolo di proprietà o delega del proprietario
- Eventuale documentazione tecnica di supporto
- Tempistiche e costi:
- Tempi di attesa a Roma: da 60 a 120 giorni (tra i più lunghi d'Italia)
- Costi: diritti di segreteria di circa 50-100€, più eventuali costi di riproduzione
Secondo uno studio del Politecnico di Milano (2023), Roma è tra le città con le tempistiche più lunghe per l'accesso agli atti edilizi, con una media di 90 giorni contro i 45 della media nazionale.
Certificato di destinazione urbanistica (CDU)
Documento necessario per terreni o immobili con pertinenze superiori a 5.000 mq:
- Contenuto:
- Destinazione urbanistica dell'area secondo il PRG
- Vincoli esistenti
- Prescrizioni particolari
- Dove e come ottenerlo:
- Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale
- Tramite PEC o portale comunale (www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF38425)
- Validità:
- Un anno dalla data di rilascio, salvo modifiche agli strumenti urbanistici
- Tempistiche e costi:
- Rilascio entro 30 giorni
- Costo: circa 80-150€ a seconda della complessità
Documenti tecnici e certificazioni
Attestato di prestazione energetica (APE)
L'APE è obbligatorio per tutte le compravendite immobiliari e fornisce informazioni sulla prestazione energetica dell'edificio:
- Contenuto e caratteristiche:
- Classe energetica dell'immobile (da A4 a G)
- Consumo energetico stimato
- Suggerimenti per migliorare l'efficienza
- Chi può rilasciarlo:
- Tecnici abilitati iscritti in appositi elenchi regionali
- L'elenco per il Lazio è consultabile sul portale regionale (www.regione.lazio.it)
- Procedura di rilascio:
- Sopralluogo del tecnico per rilevare le caratteristiche dell'immobile
- Redazione del documento e registrazione nel sistema informativo regionale
- Per il Lazio: caricamento sul portale SIAPE (siape.enea.it)
- Validità e costi:
- Validità: 10 anni (salvo interventi che modifichino la prestazione energetica)
- Costo: da 120€ a 350€ a seconda delle dimensioni e complessità dell'immobile
Secondo uno studio dell'ENEA (2023), a Roma circa il 62% degli immobili residenziali si colloca nelle classi energetiche E, F o G, rendendo l'APE un documento significativo per la valutazione del valore dell'immobile.
Certificazioni degli impianti
Le dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti sono essenziali per attestare la sicurezza dell'immobile:
- Impianti soggetti a certificazione:
- Impianto elettrico
- Impianto idrico-sanitario
- Impianto di riscaldamento/climatizzazione
- Impianto gas
- Eventuali impianti speciali (antincendio, ascensori, etc.)
- Documenti richiesti:
- Dichiarazione di conformità (per impianti realizzati dopo il 1990)
- Dichiarazione di rispondenza (per impianti precedenti al 1990 privi di conformità)
- Come ottenerli se mancanti:
- Dichiarazione di rispondenza: tramite tecnico abilitato o installatore che effettui verifiche
- Dichiarazione di conformità per nuovi impianti: tramite installatore abilitato
- Dove conservarli:
- Copia presso l'abitazione
- Copia depositata presso il Comune per alcuni tipi di impianti
- Copia presso la Camera di Commercio di Roma in alcuni casi
- Costi per nuove certificazioni:
- Dichiarazione di rispondenza: da 150€ a 500€ per impianto
- Eventuali interventi di messa a norma: costi variabili in base alle necessità
Secondo un'indagine del CRESME (2023), il 42% delle abitazioni a Roma presenta impianti non completamente conformi alla normativa vigente, con particolare criticità per gli impianti elettrici negli edifici costruiti prima degli anni '90.
Documenti fiscali e condominiali
Documentazione fiscale
I documenti fiscali sono necessari per verificare la regolarità tributaria dell'immobile:
- Visura catastale con rendita aggiornata:
- Necessaria per calcolare le imposte di trasferimento
- Reperibile con le modalità già descritte
- Certificazione energetica per agevolazioni fiscali:
- Documenti relativi a eventuali detrazioni fiscali ancora in corso (Superbonus, Ecobonus, etc.)
- Reperibili presso l'amministratore del condominio o il precedente proprietario
- Documentazione relativa a precedenti agevolazioni:
- Atti di acquisto con agevolazioni prima casa
- Documentazione di eventuali crediti d'imposta
- Dove verificare la situazione tributaria:
- Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Roma
- Portale del contribuente con SPID (www.agenziaentrate.gov.it)
- Comune di Roma per tributi locali (www.comune.roma.it)
Secondo l'Agenzia delle Entrate (2023), circa il 15% delle compravendite a Roma presenta irregolarità fiscali che emergono solo in fase di stipula, causando ritardi o problematiche nel trasferimento.
Documentazione condominiale
La documentazione condominiale è essenziale per verificare eventuali pendenze o delibere rilevanti:
- Certificato di regolarità condominiale:
- Attesta l'assenza di morosità nei pagamenti delle spese condominiali
- Rilasciato dall'amministratore di condominio
- Indica i pagamenti in scadenza e le eventuali rate straordinarie deliberate
- Ultimi bilanci condominiali approvati:
- Consuntivo dell'anno precedente
- Preventivo dell'anno in corso
- Eventuali spese straordinarie deliberate
- Regolamento di condominio:
- Contiene le norme che disciplinano l'utilizzo delle parti comuni
- Eventuali limitazioni all'uso delle proprietà esclusive
- Delibere assembleari rilevanti:
- Lavori straordinari approvati o in corso
- Contenziosi in essere
- Decisioni che possano influenzare il valore dell'immobile
- Come ottenerli:
- Richiesta diretta all'amministratore di condominio
- Tramite il venditore che ha diritto a ricevere tale documentazione
- Tempistiche e costi:
- Rilascio generalmente entro 10 giorni dalla richiesta
- Costi: variabili da 50€ a 150€ a seconda del condominio e dell'amministratore
Secondo l'ANACI Roma (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, 2023), circa il 28% dei condomini nella capitale presenta situazioni di morosità significativa, rendendo questa verifica particolarmente importante.
Documenti specifici per situazioni particolari
Immobili in costruzione o di recente edificazione
Per immobili di nuova costruzione o ancora in fase di realizzazione sono necessari documenti specifici:
- Permesso di costruire e varianti:
- Documento fondamentale che autorizza l'edificazione
- Verificabile presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale
- Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA):
- Sostituisce il precedente certificato di agibilità
- Attesta che l'immobile rispetta le norme igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico
- Verificabile presso lo Sportello Unico dell'Edilizia di Roma Capitale
- Polizza decennale postuma:
- Obbligatoria per immobili di nuova costruzione venduti entro 10 anni dal completamento
- Copre eventuali gravi difetti costruttivi
- Da richiedere al costruttore/venditore
- Collaudo statico:
- Attesta la sicurezza strutturale dell'edificio
- Depositato presso il Genio Civile della Regione Lazio
Secondo il Consiglio Nazionale Ingegneri (2023), a Roma circa il 15% degli immobili di recente costruzione presenta irregolarità nelle pratiche di fine lavori, rendendo questi controlli particolarmente importanti.
Immobili di interesse storico-artistico
Roma presenta numerosi immobili soggetti a vincoli storici o artistici che richiedono documentazione specifica:
- Decreto di vincolo:
- Identifica la natura e l'estensione del vincolo
- Consultabile presso la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Roma
- Autorizzazione alla vendita:
- Necessaria per immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004
- Da richiedere alla Soprintendenza almeno 60 giorni prima della stipula
- Indirizzo: Via di San Michele, 17 - Roma
- Documentazione relativa a precedenti interventi autorizzati:
- Permessi della Soprintendenza per modifiche precedenti
- Certificazioni di compatibilità per impianti in edifici vincolati
Secondo la Soprintendenza di Roma (2023), circa il 25% delle compravendite di immobili vincolati presenta irregolarità documentali che emergono solo in fase di trasferimento.
Il ruolo dei professionisti nella raccolta documentale
Il notaio: garante della sicurezza giuridica
Il notaio svolge un ruolo centrale nella verifica e analisi della documentazione:
- Verifica preliminare:
- Controllo della proprietà e provenienza
- Verifica dell'assenza di gravami pregiudizievoli
- Accertamento della conformità catastale
- Controlli specifici per Roma:
- Verifica di eventuali vincoli archeologici specifici
- Controllo della conformità alle normative del piano regolatore di Roma Capitale
- Verifica delle servitù tipiche del territorio romano (es. acquedotti sotterranei)
- Quando coinvolgerlo:
- Idealmente, nelle fasi iniziali della trattativa
- Prima di firmare qualsiasi impegno vincolante
- Secondo il Consiglio Notarile di Roma (2023), il coinvolgimento preventivo del notaio riduce del 65% il rischio di problematiche in fase di stipula
- Costi indicativi:
- Consulenza preliminare: da 200€ a 500€
- Onorario completo: variabile in base al valore dell'immobile (4.000-6.000€ per immobili di valore medio)
Tecnici specializzati: l'importanza delle verifiche tecniche
Per garantire la regolarità tecnica e urbanistica dell'immobile è fondamentale il coinvolgimento di professionisti qualificati:
- Geometra o architetto per verifiche urbanistiche:
- Accesso agli atti presso il Comune di Roma
- Verifica della conformità edilizia
- Controllo della corrispondenza tra stato di fatto e progetti approvati
- Ingegnere per verifiche strutturali:
- Particolarmente importante in zone sismiche
- Verifica della documentazione relativa alla sicurezza strutturale
- Valutazione di eventuali criticità costruttive
- Tecnico certificatore energetico:
- Redazione dell'APE
- Verifica dei requisiti energetici dell'immobile
- Tempi e costi indicativi a Roma:
- Relazione tecnica completa: da 500€ a 1.500€
- Tempistiche: da 15 a 45 giorni (influenzate dai tempi di accesso agli atti comunali)
Secondo l'Ordine degli Architetti di Roma (2023), il 42% delle compravendite presenta problematiche tecniche che potrebbero essere risolte preventivamente con un'adeguata consulenza professionale.
Piattaforme digitali e risorse online per la documentazione immobiliare
Portali istituzionali per la ricerca documentale
La digitalizzazione ha semplificato l'accesso a molti documenti essenziali per la compravendita:
- Agenzia delle Entrate - Servizi catastali e ipotecari:
- Portale: www.agenziaentrate.gov.it
- Documenti ottenibili: visure catastali, planimetrie, ispezioni ipotecarie
- Accesso: con SPID, CIE o CNS
- Costi: variabili in base al servizio (da 5€ a 50€)
- Roma Capitale - Servizi urbanistici:
- Portale: www.comune.roma.it/web/it/dipartimento-programmazione-e-attuazione-urbanistica.page
- Documenti: pratiche edilizie, certificati urbanistici, accesso agli atti
- Accesso: con SPID o credenziali comunali
- Tempistiche: significativamente più lunghe rispetto ai servizi catastali (60-120 giorni)
- Regione Lazio - Portale SIAPE per APE:
- Portale: www.regione.lazio.it/rl/ape
- Verifica validità e dati degli attestati energetici
- Accesso: pubblico per verifica, riservato per professionisti
Secondo una ricerca di Immobiliare.it (2023), il 56% degli acquirenti romani effettua verifiche preliminari online prima di procedere con visite o trattative, rendendo queste risorse particolarmente rilevanti.
Servizi professionali per la raccolta documentale
Data la complessità della raccolta documentale, esistono servizi specializzati che possono assistere nella fase preliminare:
- Agenzie di servizi tecnici immobiliari:
- Offrono pacchetti completi di due diligence documentale
- Particolarmente utili per immobili complessi o di pregio
- Costi: da 500€ a 2.000€ a seconda della complessità
- Servizi notarili preliminari:
- Molti notai offrono servizi di verifica preliminare
- Garanzia di professionalità e competenza specifica
- Costi: generalmente scontati dal successivo onorario notarile
- Piattaforme digitali specializzate:
- Servizi come Visura.it, Immobiliare.info, Docflow
- Offrono pacchetti personalizzati per la raccolta documentale
- Particolarmente utili per documenti catastali e ipotecari
Secondo FIAIP Roma (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, 2023), il ricorso a servizi professionali di raccolta documentale è aumentato del 35% negli ultimi due anni, a testimonianza della crescente consapevolezza dell'importanza di questi controlli.
Checklist conclusiva e tempistiche
Pianificazione temporale della raccolta documentale
La corretta pianificazione della raccolta documentale è essenziale per evitare ritardi nella compravendita:
- Documenti da richiedere con largo anticipo (3-4 mesi prima):
- Accesso agli atti edilizi presso il Comune di Roma
- Certificato di destinazione urbanistica (per terreni)
- Autorizzazioni della Soprintendenza (per immobili vincolati)
- Documenti da richiedere con anticipo medio (1-2 mesi prima):
- Visure ipotecarie storiche
- APE (se non già disponibile)
- Certificazioni degli impianti mancanti
- Documenti da richiedere a ridosso della stipula (2-3 settimane prima):
- Certificato di regolarità condominiale
- Visure catastali aggiornate
- Stato occupazionale dell'immobile
Secondo il Consiglio Notarile di Roma (2023), il 35% dei ritardi nelle compravendite è dovuto alla mancata pianificazione nella raccolta documentale, con particolare criticità per i documenti urbanistici.
Checklist per venditori e acquirenti
Per il venditore:
- Documentazione sulla proprietà e provenienza:
- Atto di provenienza (acquisto, successione, etc.)
- Visura ipotecaria ventennale
- Verifica dell'assenza di trascrizioni pregiudizievoli
- Documentazione catastale e urbanistica:
- Visura e planimetria catastale
- Verifica della conformità catastale
- Titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire)
- Eventuali condoni o sanatorie
- Certificazioni tecniche:
- APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- Dichiarazioni di conformità degli impianti
- Documentazione relativa a ristrutturazioni recenti
- Situazione condominiale:
- Regolamento di condominio
- Ultimi bilanci approvati
- Certificato di regolarità nei pagamenti
Per l'acquirente:
- Verifiche sulla proprietà:
- Controllo dell'effettiva titolarità del venditore
- Verifica dell'assenza di ipoteche o altri gravami
- Controllo di eventuali diritti di prelazione
- Verifiche tecniche e urbanistiche:
- Conformità urbanistica e catastale
- Verifica della presenza di tutti i permessi necessari
- Controllo di eventuali abusi edilizi
- Verifiche economiche:
- Costi condominiali ordinari e straordinari
- Imposte locali sull'immobile (IMU, TARI)
- Spese di gestione previste
Secondo FIMAA Roma (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari, 2024), gli acquirenti che seguono una checklist completa riducono del 75% il rischio di sorprese sgradite dopo l'acquisto.
Conclusioni: verso una compravendita serena e consapevole
La raccolta e verifica documentale rappresenta una fase fondamentale del processo di compravendita immobiliare, in grado di prevenire problematiche future e garantire una transazione sicura per tutte le parti coinvolte.
Punti chiave da ricordare
- Pianificazione anticipata:
- Iniziare la raccolta documentale con largo anticipo, considerando i tempi particolarmente lunghi del Comune di Roma
- Prioritizzare i documenti che richiedono tempistiche maggiori
- Affidarsi a professionisti qualificati:
- Coinvolgere il notaio fin dalle fasi preliminari
- Avvalersi di tecnici specializzati per verifiche urbanistiche e catastali
- Trasparenza e completezza:
- Non sottovalutare l'importanza di alcun documento
- Affrontare eventuali criticità documentali prima di procedere con impegni vincolanti
- Specificità romane:
- Considerare le peculiarità del mercato immobiliare capitolino
- Prestare particolare attenzione ai vincoli storici, archeologici e paesaggistici
La compravendita immobiliare a Roma, pur presentando specifiche complessità burocratiche, può trasformarsi in un'esperienza positiva e sicura se affrontata con la giusta preparazione e il supporto di professionisti qualificati. La consapevolezza dell'importanza della documentazione e la conoscenza delle procedure costituiscono la migliore garanzia per un investimento sereno e privo di sorprese.
Fonti
- Agenzia delle Entrate (2024). Rapporto sul mercato immobiliare - Focus Roma.
- Consiglio Nazionale del Notariato (2024). Studio sulla documentazione nelle compravendite immobiliari.
- Associazione Notarile Romana (2023). Analisi delle criticità documentali nel mercato romano.
- Agenzia delle Entrate (2023). Statistiche catastali per la provincia di Roma.
- Politecnico di Milano (2023). Studio comparativo sui tempi di accesso agli atti urbanistici nelle principali città italiane.
- ENEA (2023). Rapporto sulla certificazione energetica degli edifici - Focus Lazio.
- CRESME (2023). Indagine sullo stato degli impianti nelle abitazioni italiane.
- ANACI Roma (2023). Osservatorio sulla morosità condominiale nella capitale.
- Consiglio Nazionale Ingegneri (2023). Analisi delle irregolarità edilizie nelle nuove costruzioni.
- Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Roma (2023). Report annuale sugli immobili vincolati.
- Consiglio Notarile di Roma (2023). Vademecum per le compravendite immobiliari.
- Ordine degli Architetti di Roma (2023). Studio sulle criticità tecniche nelle compravendite.
- Immobiliare.it (2023). Comportamenti di ricerca degli acquirenti romani.
- FIAIP Roma (2023). Osservatorio sul mercato immobiliare romano.
- FIMAA Roma (2024). Guida all'acquisto consapevole nella capitale.